Porque construir mais casas não chega para baixar os preços: para além da economia

Há décadas que os sucessivos governos em Portugal, e não só, repetem a mesma receita: construir mais para fazer baixar os preços das casas. A lógica parece irrefutável. É a lei elementar da oferta e da procura, ensinada no primeiro capítulo de qualquer manual de economia: se há mais oferta de um bem e a procura se mantém estável, o preço desse bem tende a descer.Contudo, a realidade da habitação insiste em contrariar o dogma liberal. As áreas onde mais se constrói são, frequentemente, as mesmas onde os preços das casas mais sobem. A aparente contradição tem explicações que residem na natureza específica do bem “habitação”, e no modo como o mercado imobiliário funciona na prática.A primeira diferença fundamental é que a habitação não é um bem perfeitamente elástico. Construir casas não é como produzir automóveis, bananas ou eletrodomésticos. O solo urbano é limitado, não se multiplica, e o seu valor depende de uma combinação complexa de fatores: localização, acessibilidade, qualidade da envolvente sociourbanística, infraestruturas públicas e, sobretudo, o estatuto socioeconómico dos residentes.Uma nova urbanização em Lisboa, no Porto ou em Cascais não é comparável, em termos de valor de mercado, a um empreendimento de igual dimensão em Elvas ou em Castelo Branco. É por isso que, quando aumenta a construção em áreas já valorizadas, o resultado mais frequente é precisamente o reforço dessa valorização.

A economia clássica assume que a oferta e a procura são forças independentes. No caso da habitação, são interdependentes e, muitas vezes, mutuamente alimentadas. Novas construções em áreas atrativas não só respondem a uma procura existente, como também a ampliam.Empreendimentos recentes, com arquitetura contemporânea, vistas desafogadas ou amenidades urbanas de qualidade (proximidade do rio, parques, escolas, transportes, restaurantes, ambientes urbanos sofisticados), tornam o bairro mais desejável. A procura, nacional e internacional, intensifica-se; e os preços sobem em vez de descerem. Por outras palavras, construir pode ser, paradoxalmente, um fator de aumento da procura.Outro elemento central é o papel do investimento imobiliário como ativo financeiro. A habitação deixou há muito de ser apenas um bem de uso; é hoje um instrumento de acumulação e especulação de capital, com claro cunho financeiro, e essa tendência não pode ser ignorada.A construção de novos edifícios em áreas “premium” não visa necessariamente satisfazer necessidades habitacionais, mas antes criar produtos de investimento. Apartamentos novos são comprados em planta por fundos, empresas ou particulares com capacidade financeira elevada, que os mantêm desocupados ou os colocam no mercado de arrendamento de luxo. Esse tipo de oferta não concorre com o mercado da habitação acessível e, portanto, não contribui para baixar os preços médios. Pelo contrário, eleva as referências de valor do território envolvente.Há ainda uma dimensão política e urbanística a considerar. Construir mais não é o mesmo que construir bem, nem que construir onde é preciso. Em muitos casos, o aumento da construção ocorre em segmentos de mercado que não correspondem às necessidades reais das famílias em território nacional.Multiplicam-se apartamentos de luxo em áreas centrais, enquanto as classes médias e trabalhadoras são empurradas para a periferia ou para municípios sem transportes adequados. Assim, o aumento da oferta não se traduz num alívio da pressão sobre o mercado, mas numa redistribuição desigual do espaço urbano e do acesso à cidade.Por outro lado, os custos de construção (materiais, mão-de-obra, licenciamento) têm aumentado de forma significativa. Isso significa que mesmo que o volume de construção cresça, o preço final de venda dificilmente descerá, o que dificulta a prática de preços acessíveis. As margens de lucro, a expectativa de valorização e o custo de oportunidade do capital mantêm o preço alto.O mercado imobiliário não funciona como o de bens de consumo rápido; é lento, pesado e movido por dinâmicas de confiança e expectativa. O valor de uma casa não é apenas o custo de a construir, mas sobretudo o valor que o mercado acredita que ela tem.É por isso que o velho mantra neoclássico “construir mais para baixar os preços” falha em compreender a economia política da habitação. O preço de uma casa resulta tanto de fatores materiais (terreno, tijolo, betão) como de fatores simbólicos e sociais: prestígio, segurança, vistas, vizinhança.Quando se constrói mais em áreas já valorizadas, não se está a corrigir um desequilíbrio de mercado, mas a consolidar um processo de exclusão. E quando se constrói em áreas menos valorizadas sem garantir serviços públicos, transportes e emprego, a procura simplesmente não se desloca.Se quisermos, de facto, enfrentar a crise habitacional, precisamos de uma abordagem que ultrapasse a lógica simplista da oferta. A habitação deve ser tratada como um bem social e territorial, não apenas como um produto de mercado. Isso implica políticas públicas robustas de habitação acessível articuladas e calibradas através de um policy mix: regulação do arrendamento, controlo da especulação fundiária e incentivos à mobilização dos devolutos públicos e privados através de reabilitação urbana, para aumentar a oferta, quer para compra e venda, quer para arrendamento. Só assim a oferta terá um efeito real sobre os preços, porque só assim haverá oferta que responda à procura que mais importa: a das pessoas que precisam de uma casa para viver, e não de um ativo para rentabilizar.