Reflexão preliminar sobre o recente pacote de medidas para a habitação
A proposta de introdução de benefícios fiscais para arrendatários e senhorios — nomeadamente a redução da taxa de IRS para 10 % sobre rendimentos prediais e a concessão de incentivos em sede de IRC — configura, no plano estrutural, uma medida positiva, quando pensada para longo prazo. Após a promessa de construção de habitação pública, esta iniciativa poderá ser considerada a mais relevante da última década no âmbito da política de habitação em Portugal, dada a sua capacidade para reconfigurar incentivos no mercado de arrendamento e mobilizar oferta.Tudo indica que os incentivos fiscais dirigidos ao arrendamento de longa duração promovam a mobilização de oferta habitacional sem uso produtivo ou desviada para usos alternativos, como alojamento local, pelo menos em parte. Os benefícios em sede de IRS e IRC deverão contribuir, a longo prazo, para o aumento da yield líquida do investimento, após impostos, estimulando o incremento da oferta no mercado de arrendamento, exercendo um efeito moderador sobre as rendas de habitação e interrompendo, por fim, o crescimento descontrolado das rendas nos últimos anos. A relação de causalidade entre o aumento da yield líquida do investimento e o incremento oferta no mercado de arrendamento, para além de possuir suporte teórico, encontra-se também comprovada empiricamente., por exemplo, por Wood, G., Watson, R., & Flatau, P.
A fixação de um teto para o valor das rendas de 2300 euros tem suscitado alguma controvérsia. De facto, trata-se de um valor elevado face ao rendimento médio das famílias portuguesas, pelo que a qualificação adotada “renda moderada” é pouco feliz. Colocando de lado os problemas de comunicação da medida, o montante parece ter sido definido para garantir que ela abrange a quase totalidade da oferta de arrendamento. Dados recentes mostram que a percentagem de imóveis com rendas acima deste valor é residual na maioria dos concelhos — Braga (5 %), Porto (10 %), Coimbra (1 %) e Leiria (10 %) — sendo, no entanto, mais expressiva em Lisboa (30 %). Assim, o limite elevado aumenta a abrangência da medida, potenciando mais oferta em diferentes segmentos de renda. No limite, a ausência de qualquer teto implicaria a aplicação universal do benefício fiscal a todos os contratos de arrendamento, não obstante o valor da renda.
A literatura sugere que reduções fiscais sobre custos de construção tendem a ser absorvidas pelos promotores em contextos de procura elevada e oferta limitada, como é o caso português
A proposta de redução da taxa de IVA para 6 % na construção de habitação até 648 000 euros ou destinada a arrendamento com rendas até 2300 euros levanta dúvidas quanto à sua eficácia para melhorar o acesso à habitação. A experiência das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), em que vigora o mesmo benefício desde 2009, mostra que o impacto direto sobre o preço final é fundamentalmente nulo. A literatura sugere que reduções fiscais sobre custos de construção tendem a ser absorvidas pelos promotores em contextos de procura elevada e oferta limitada, como é o caso português. Ainda que se admita que a medida possa estimular nova oferta, o seu contributo para a moderação dos preços e melhoria do acesso à habitação será sempre limitado.Relativamente à proposta de criação de um imposto adicional sobre aquisições de imóveis por não residentes, a eficácia desta medida vai estar muito dependente dos critérios adotados para a definição de “não residente” e da taxa efetiva aplicada. Será essencial clarificar se se adotará o conceito de residência permanente e se se considerará a aquisição através de estruturas societárias. Estes detalhes serão determinantes para o alcance e impacto da medida.O autor escreve segundo o acordo ortográfico de 1990
